最近，不少人的朋友圈和微信群都被一則消息刷屏：“國務(wù)院修改《物業(yè)管理條例》，這8種情況可以拒繳物業(yè)費！”“小區(qū)還可能給業(yè)主‘倒找錢’！”\n\n物業(yè)費關(guān)系到千家萬戶的切身利益，這則消息迅速引發(fā)了大量關(guān)注和討論。這些說法是真的嗎？《物業(yè)管理條例》到底有沒有修改？所謂“拒繳物業(yè)費”的8種情形又是什么？今天，我們就來把這件事徹底說清楚。\n\n### 謠言還是真相？第一條：政策背景大起底\n需要注意的是，我國現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》最近一次修訂是在2018年3月19日，由國務(wù)院令第698號公布。而所謂“2024年國務(wù)院新修改《物業(yè)管理條例》”的說法并不準(zhǔn)確。\n\n實際上，網(wǎng)絡(luò)上流傳的“8種情形可拒繳物業(yè)費”并非來自國務(wù)院的某次單一修改，而是對《民法典》物權(quán)編司法解釋以及相關(guān)系列法規(guī)中關(guān)于物業(yè)費糾紛裁判規(guī)則的民間。在這些情況下，業(yè)主的主張拒繳理由在法律上可能得到支持。\n\n讓我們逐一看清這“8種情況”具體指的是什么：\n\n### 一表理清：這8種情況，物業(yè)費可以合法拒繳或減繳\n\n（1）物業(yè)公司未按合同約定提供服務(wù)\n如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)，比如擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域衛(wèi)生長期無人打掃、安保形同虛設(shè)、綠化養(yǎng)護缺失等，業(yè)主有權(quán)要求減免物業(yè)費。但關(guān)鍵是：要有充分證據(jù)證明“服務(wù)不到位”。\n\n（2）物業(yè)公司擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)\n物業(yè)服務(wù)合同之外的費用，物業(yè)公司無權(quán)強收。未經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主共同決定同意，單方面上漲物業(yè)費，或是增加合同沒有約定的收費項目，業(yè)主可以拒繳多出的部分。\n\n（3）物業(yè)公司重復(fù)收費\n例如，物業(yè)費中本已包含公共區(qū)域的照明、電梯運行等費用，物業(yè)公司卻又要求業(yè)主額外支付電梯電費、公攤電費等，這就涉嫌重復(fù)收費，業(yè)主有權(quán)拒絕。\n\n（4）物業(yè)公司未履行維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)\n電梯故障久拖不修、公共水管漏水不處理、單元門禁損壞長期不修復(fù)等，嚴(yán)重影響業(yè)主正常生活的情形下，業(yè)主可以通過合法途徑主張減免物業(yè)費。\n\n（5）房屋交付前產(chǎn)生的物業(yè)費\n根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。只要房屋未正式交付給業(yè)主，開發(fā)商就得為這段時間的物業(yè)費買單。如果物業(yè)卻找你強制收取未交付期間的物業(yè)費，你有拒繳合理依據(jù)。\n\n（6）物業(yè)公司與業(yè)主沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同\n有不少小區(qū)是前期物業(yè)公司，業(yè)主并未直接與其簽訂物業(yè)服務(wù)合同。如果物業(yè)根本沒有與業(yè)主簽署合法有效的物業(yè)服務(wù)合同，也沒有獲得業(yè)主大會的合法授權(quán)進駐并收費，其收費就沒有合同基礎(chǔ)。\n\n（7）超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費e \n對于實行政府指導(dǎo)價的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費，《民法典》及各地物業(yè)管理法規(guī)強調(diào)應(yīng)以指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)優(yōu)惠價格合理調(diào)整確定。物業(yè)費明顯高于當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價，超出合理對應(yīng)等級的高收費部分的業(yè)主完全可以保留主張要求。\n\n（8）物業(yè)公司通過停水停電等方式催繳物業(yè)費\n物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費（見《民法典》第九百四十四條）。即便業(yè)主欠繳物業(yè)費確實要有相應(yīng)的違約責(zé)任承擔(dān)不冤枉嗎？該起物業(yè)服務(wù)怎么算便是整清楚到底是否？而是只能催告或提起訴訟。\n\n此處要做一個非常重要的提醒!\n\n“可以拒繳”并非“自動免除”。 實際是否需要交納甚至違約金產(chǎn)生的可能性還是要建立在當(dāng)事服務(wù)是不是到位或有重大的實質(zhì)性證據(jù)配合爭議有關(guān)的內(nèi)容上來承認(rèn)訴求與否。“原則上再按條件申請裁。”在發(fā)生法院或者仲裁后最終判定輸贏也由合法合理的現(xiàn)實考量而不應(yīng)全跑靠網(wǎng)絡(luò)傳言來故意或是惡意拖欠交納由法院也有可能不予過度采取受理駁回后果風(fēng)險與結(jié)果都相異多承擔(dān)不必要的法律訴訟風(fēng)險。千萬不要因看到了所謂廣告文案就腦袋一熱便粗暴對抗交存屬實費的此類行為都可能背后存在已知不可獲法律強制性回避償付性之約束造成被司法裁決認(rèn)定誠信評價差也即將要付出比較多應(yīng)履行合同的責(zé)任后果必須引起大家為慎重追責(zé)關(guān)聯(lián)問題去考慮做與之保障基礎(chǔ)去為需要而合規(guī)合理地依邏輯而不是想當(dāng)然得出結(jié)論以免做成不預(yù)風(fēng)險處理自我受損過大后果判定有所失真虧大漏洞明顯的事。\n\n### 再看極富于那種幻想式情節(jié)假到底傳？再看看另外一個爆炒出很奇異現(xiàn)象的話題：“小區(qū)甚至可以讓物業(yè)從而給每戶業(yè)主來‘倒找返還錢’嗎？”\n首先說明白了它其實真正的也可能還真有這種事看符合條件物業(yè)有沒有發(fā)生自然情形生成款項而不是簡單妄談便直接干脆減掉日常即使后續(xù)許多金額湊不到支付可是依舊與實際預(yù)想具并存屬于幾乎不相同的一項復(fù)雜的狀態(tài)若積非常長久沉淀便好像會把預(yù)期方向扭轉(zhuǎn)可能性誤解傳出了再破天荒地成為能夠直接被糊弄得被誤導(dǎo)感覺能有倒補居民的可能很多現(xiàn)狀更多為它的期待夸張轉(zhuǎn)化然后并且明顯被事后添枝剪葉描述的加了特效感進行重重魔改一番所混淆變構(gòu)混淆概念本身其實好復(fù)雜又常受管控約束我們簡單說人話好好數(shù)道關(guān)于倒給的幾樁現(xiàn)實較少現(xiàn)形只在下列的情形真實可能發(fā)生的公共收益獨立賬等：（共有部位所產(chǎn)生的電梯廣告收益及
0站臺通信入駐費等不同多項要在處理業(yè)
主要同意扣除正常維權(quán)活動適度的基本運作需要的如發(fā)生結(jié)余可供其合法權(quán)益正當(dāng)使用分?jǐn)偸找娌糠智闆r可以去要追履尋適當(dāng)途徑進行逐確返回的操作確實有一定法理邏輯例住宅專項維修資金余額如果符合兌現(xiàn)相關(guān)情形是在一定歷史條件曾經(jīng)是按規(guī)定部分城市試點也可能另回補給全體補實際做法。）但這種權(quán)益真欲實現(xiàn)也有流程且在比較窄適用的環(huán)境要全達成要件還挺不少走完全部鏈路步驟并絕不能靠跟著違心斷鏈產(chǎn)生誤補能讓大家馬上簡單在變天期望落袋因為經(jīng)濟補全是靠特別決議取得除非每個業(yè)主人少也一樣開
某些實行集體經(jīng)商議后來也會嘗試在做主動普惠給按季度從場內(nèi)臨停場周邊停車或比如發(fā)生比較多征或者來還給全體類型人按照一模板幾乎就在這幾年確實已經(jīng)可能某宗試點某些項目某種極
小的金額甚至更多陸續(xù)性也有些全憑空想象的虛無多數(shù)只是扯閑龍門陣的內(nèi)容其實被弄濕搞得水進冒犯了大眾缺乏事物基礎(chǔ)可穩(wěn)妥辦理許多小區(qū)基本上是沒有任何條件比如無論公共收益全合法一直賬目缺失管理單位擅作占有而導(dǎo)致本身都可能涉嫌還處于要成進行追究成為負(fù)向債務(wù)造成大量被侵蝕他們根本在這種沒有通過審計整改實質(zhì)性框架內(nèi)絕不可能。還想倒領(lǐng)錢與荒唐等同還招遙遙難達遠遠有別不要說沒有漏洞才會被公開驗證的事實多數(shù)被當(dāng)作某些寫作過度渲染對大眾妄作手段錯做誤解導(dǎo)致極易失信公眾反而留下混亂的矛盾需要不可推廣做法破巢就沒有一顆蛋得以舒適其合理有效！所以碰到新聞中有明顯神標(biāo)題含有不要邏輯充滿誘激字和嘆詞匯的直接飄過去也不必信對方錯誤漏洞一堆舉報少當(dāng)成閱讀方式算了！**

希望以此讓大家從“法規(guī)要改名與程序關(guān)系去清晰去扒皮那些個簡單略對斷的引子消息導(dǎo)致是否關(guān)注本來業(yè)主要訴求真的是落腳這沒有錯的:我支持做真正理性仔細(xì)業(yè)主:如果小區(qū)對于服務(wù)很怨恨我們需要或評判程序證據(jù)完善就應(yīng)該能得到合理不源自用蠻力恐受阻?不要一拍腦激情被嚇編謠言到處尋熱到處告,弄清事實找業(yè)委商討不行專線電話主管部門查詢解決各方可能的問題必然才結(jié)果收獲可應(yīng)得的真正公平減少或特例申請救濟退款也可先有足夠備案才公平做進行。至于想獲利當(dāng)成一句玩笑只能講—大家千萬別醉只當(dāng)生活變更好是依賴手律法治遵循：咱百姓只需明確實合約公示標(biāo)準(zhǔn)和牢記這些依法成立是可以個別在行動下能在公平受益基礎(chǔ)上!